EIENDOM: ONTWIKKELAARS, AGENTE, VERKOPERS, KOPERS EN
BOUERS - NUWE WETGEWING BINNEKORT IN WERKING
Die Wet op Verbruikersbeskerming behoort in Oktober 2010 in werking te tree.
Dit sal 'n omwenteling meebring in die regte van enige koper wat voortaan eiendom in Suid Afrika koop. So wees ingelig
en wees voorbereid.
Eerstens, die Wet op Verbruikersbeskerming sal nie op alle eiendomstransaksies van toepassing wees nie:-
Dit sal waarskynlik nie van toepassing wees op die bekende en algemene eiendomstransaksie waar 'n bestaande
huiseienaar sy eiendom direk aan 'n ander persoon verkoop nie. Dit is eerder gemik op grootskaalse
handelsverkopers, soos ontwikkelaars, eiendomspekulante en ander eiendomshandelaars. Die toetsvraag is of jy
gereeld eiendomme as deel van jou sakebedrywighede verkoop.
Die wet is wel in geheel op eiendomsagente van toepassing; op hul algemene bemarkingspraktyke en op alle
mandate wat hulle van beide verkopers en kopers ontvang (ook in algemene eiendomstransaksies hierbo genoem).
Agente, wat uiteraard ook integraal is in die verskaffingskanaal, mag vind dat hulle saam met ontwikkelaars,
bouers en eiendomspekulante teenoor die verbruiker aanspreeklik gehou kan word vir gebreke in die eiendom.
Waar die wet wel van toepassing is, word die volgende vereis: -
Billike en redelike bemarking. Bemarking wat op enige wyse misleidend of bedrieglik is, word verbied.
Dokumentasie moet in eenvoudige en verstaanbare taal opgestel word.
Regverdige en eerlike handelsoptrede. Misleidende of valse voorstellings, woordeliks of stilswyend deur optrede ge-
impliseer, word deur die wet verbied.
Billike, regverdige en redelike terme en voorwaardes.
Billike waarde, goeie kwaliteit en veilige produkte en dienste.
Dit is duidelik dat die koper (eindverbruiker) die voordeel van hierdie wydlopende beskerming sal geniet. Die vereiste
van billike waarde hou in dat die koopprys ondersoek kan word om te bepaal of dit redelik is. Die "voetstoots" klousule is
ook in die spervuur en daar word gespekuleer dat dit nie meer afdwingbaar sal wees nie. Die koper sal die reg hê om
defektiewe huise terug te gee en/of aan te dring op die herstel van gebreke; nieteenstaande enige klousules in die
koopoooreenkoms wat die teendeel aandui.
In gevalle waar die partye gaan litigeer, sal die howe nie net die koopooreenkomste self beoordeel nie, maar ook alle
voorafgaande onderhandelinge. Alle voorstellings en waarborge wat deur die verkoper en / of sy agente aan die koper
gemaak is, sal ook in ag geneem word by die hantering van die dispuut.
Ter opsomming: Ontwikkelaars, bouers, eiendomspekulante en eiendomsagente - vergewis julle van die inhoud van die
verbruikerswetgewing wat eersdaags in werking gaan tree.
Maak seker dat kopers regverdig, regmatig en billik hanteer word; dat hul verstaan wat hulle koop en ook die terme en
voorwaardes waarop hulle koop, verstaan; en dat hulle kry waarvoor hulle betaal. Hou skriftelike rekords, nie net van die
getekende koopooreenkomste nie, maar ook van alle voorafgaande onderhandelinge, voorstellings wat gemaak word en
bemarkingsmateriaal wat gebruik is.
In gepaste gevalle sal dit die agent en die verkoper / ontwikkelaar baat om 'n
volledige, onafhanklike inspeksieverslag aan te vra met die voltooiing van bouwerk (of van die bestaande strukture
indien die geboue reeds bewoon was).
Neem kennis: Ons het hier met komplekse wetgewing te doene. Die kommentaar hierbo vervat is van 'n algemene aard;
daar is nog baie grys areas ter sprake. Soos wat hierdie wetgewing in die hof getoets word, sal die howe in tyd verdere
riglyne, uitleg en interpretasie oor die praktiese toepassing daarvan gee. Indien daar dus by u twyfel oor u spesifieke
geval bestaan, is dit belangrik om regsadvies hieroor in te win.
TOEGANG TOT DIE REGSTELSEL - VINNIGER, MAKLIKER, MEER BEKOSTIGBAAR?
Streekshowe (voorheen slegs vir strafsake) beskik ook nou oor jurisdiksie oor 'n verskeidenheid siviele aangeleenthede.
Daar is 62 Streekshowe regoor Suid - Afrika (teenoor die drie uitsluitlike Egskeidingshowe). Dit behoort dus die rolle (en
wagtye om sake toe te wys) in beide die Hoë Howe sowel as in die Landdroshowe drasties te verkort. Die voorgestelde
prosedures is ook eenvoudiger en kostes behoort dus goedkoper te wees as in die Hoë Hof.
Die sivielregtelike dispute wat in die Streekshowe bereg kan word, is die volgende: -
Familiereg-aangeleenthede insluitende egskeidings, onderhoud, aanneming en beheer en toegangsreëlings oor
minderjarige kinders.
Dispute oor roerende bates en onroerende eiendom tussen R100 000 tot R300 000.
Kredietooreenkomste tussen R100 000 tot R300 000.
Eise teen die Padongelukkefonds tussen R100 000 tot R300 000.
IS JOU MAATSKAPPY OF BK GEDEREGISTREER? HERSTEL DIT SOU GOU MOONTLIK
Op die 16e Julie 2010 het ons vriende by Cipro by die 750,000 maatskappye en beslote korporasies op hul stelsel
gederegistreer. Die amnestiedatum vir die laat indiening van jaarlikse Cipro opgawes het op 15 Julie 2010 verstryk.
Indien jou maatskappy of BK ook geraak is - beteken dit dat die beskerming van die aparte entiteit nie meer van
toepassing is nie. Dit hou dus potensieel risiko's in in die vorm van persoonlike aanspreeklikheid vir maatskappyskulde,
probleme met die afdwinging van kontrakte en die invordering van skulde, moontlike verbeurdverklaring van
maatskappybates aan die Staat en om alles te kroon - moeilikheid met SARS.
Tree nou op!
1. Wat is jou entiteit se status volgens Cipro se webwerf www.cipro.gov.za (kyk onder "Enterprise Enquiry")
2. Indien dit wel gederegistreer is
A. Verkry dadelik regsadvies oor die gevolge, en
B. Begin dadelik met die herinstellingsproses.
BEËINDIGING VAN SKULDHERSIENING : KREDITEURE, DEBITEURE EN SKULDBERADERS NEEM KENNIS!
Sodra 'n skuldenaar aansoek gedoen het vir skuldverligting in terme van die Nasionale Kredietwet, word alle
skuldinvorderingsprosedures tydelik opgeskort. 'n Skuldberader moet dan 'n terugbetalingsplan opstel en voorlê vir
aanvaarding deur skuldeisers of deur die hof.
Skuldeisers sien die gepaardgaande vertragings dikwels as 'n manier waarop skuldenare die stelsel misbruik om betaling
te vertraag of selfs in geheel te omseil.
Daar is wel 'n vorm van uitkoms vir die skuldeiser. Indien die skuldenaar in gebreke bly om volgens die
terugbetalingsplan te betaal, kan die skuldeiser na die verstryking van 60 besigheidsdae vanaf die oorspronklike aansoek
optree. Die skuldeiser kan dan kennis gee dat die skuldverligting tot 'n einde kom. Kennis hiervan moet aan die
skuldenaar, die skuldberader en aan die Nasionale Kredietreguleerder gegee word.
Die Suid Gautengse Hoë Hof het hierdie beëindigingsprosedure beperkend uitgelê. Die hof bepaal dat so 'n kennisgewing
van beëindiging nie gemaak kan word as die skuldberader die aangeleentheid reeds na die Landdroshof verwys het nie.
Hierdie beperking is van toepassing selfs al het die skuldenaar meermale nie sy betalings gemaak nie. Gevolglik blyk die
gebruik om skuldberading te beëindig, ongeag of dit reeds na die Landdroshof verwys is, onregmatig te wees, indien dit
inderdaad reeds verwys is. (Daar was ook 'n onlangse uitspraak in die Oos Kaap se Hoë Hof wat die teenoorgestelde
posisie ingeneem het.) Daar sal dus duidelikheid hieroor moet kom; of vanaf die Hoogste Hof van Appèl of vanaf die
wetgewer. Tot dan - verkry advies indien dit op jou van toepassing is.
Die verwysing na die Landdroshof word eers afgehandel wanneer die verwysing behoorlik op die skuldeiser beteken is;
die skuldhersieningsproses is dan behoorlik voor die hof en die proses moet dan in die spesifieke hof geskied.
Skuldenare en skuldberaders - maak seker dat die verwysing na die Landdroshof in hierdie 60 dae periode op die
skuldeiser gedien word. In hierdie betrokke geval is die verwysing na die Landdroshof eers op die skuldeiser gedien
nadat die skuldeiser reeds kennis gegee het van die beëindiging van die skuldhersiening. Die beëindiging was dus
geldig - die skuldenaar het sy beskerming verloor en die skuldeiser kon voortgaan met sy invordering.
Skuldeisers - waar geen verwysingskennisgewing op jou gedien word nie, gee jy by die verstryking van die 60 dae
periode onmiddellik kennis van beëindiging - anders moet jy aanvaar dat daar verdere vertragings met die afhandeling
van die proses gaan wees.
ONTSLAG VIR DIEFSTAL: WANNEER SAL DIT GEREGVERDIG WEES?
Wanneer sal jy 'n oneerlike werknemer summier kan ontslaan? Ons reg aanvaar dat die vertroue wat 'n werkgewer in 'n
werknemer het, 'n kernelement van die diensverhouding is. Enige verbreking deur oneerlike optrede van hierdie
vertrouensverhouding, stel die voortgesette werksverhouding in wesentlike gevaar.
Die Arbeidshof bevind dan ook in 'n onlangse uitspraak dat oortredings soos bedrog of diefstal die vertrouensverhouding
tussen werkgewer en werknemer so erg skaad, dat die diensverhouding waarskynlik ook tot 'n einde sal kom.
Daar is 'n hele rits sake wat aantoon dat die waarde van die gesteelde items, nie relevant behoort te wees by die
beoordeling of die dief die trekpas moet kry, al dan nie. Die Arbeidsappèlhof het nou in twee afsonderlike uitsprake die
toepassing van hierdie beginsel in twyfel gebring.
In 2007 het die Arbeidsappèlhof die ontslag vir diefstal ter syde laat stel; in 2008 is 'n ontslag onder dieselfde
omstandighede weer goedgekeur en bekragtig.
Totdat daar duidelikheid hieroor is, is dit gerade om alle relevante faktore in ag te neem, soos : -
* Die waarde van die gesteelde items
* Die omstandighede rondom die oortreding
* Operasionele vereistes en beleid rondom die eerlikheid en geloofwaardigheid van personeel
* Formele personeelbeleid en personeelkodes wat in plek is
* Versagtende omstandighede (dienstermyn, dissiplinêre rekord, berou, persoonlike omstandighede ensovoorts)
* Enige ander faktore wat relevant mag wees by die beoordeling van ontslag as die gepaste en redelike straf onder
die spesifieke omstandighede.
Dit is belangrik om daarop te let dat die werknemer se oneerlikheid - inderwaarheid moes aanleiding gee tot 'n werklike
verbreking van die vertrouensverhouding - dit moet ook uitdruklik so bevind en bevestig word. Die Hoogste Hof van
Appèl het gevolglik die summiere ontslag van 'n oneerlike werknemer ter syde gestel, waar dit nie aangetoon kon word
dat die gewraakte optrede inderdaad gelei het tot die vernietiging van die vertrouensverhouding tussen die partye nie.
Ter opsomming: selfs 'n geringe diefstal of geringe oneerlike daad sal in gepaste gevalle ontslag regverdig; dit sal egter
nie in alle gevalle voldoende wees nie.
Verkry advies en leiding van 'n arbeidskonsultant of regsverteenwoordiger. Maak seker dat jou personeelbeleid
opgedateer is; dat dit duidelik is en dat dit behoorlik aan alle personeellede gekommunikeer is. Maak dit ook duidelik aan
personeel dat enige vorm van oneerlikheid, ongeag die graad daarvan, aanleiding sal gee tot summiere ontslag en die
beëindiging van die diensverhouding. Jy sal steeds moet kan aantoon dat die vertrouensverhouding deur die oneerlike
optrede van die werknemer werklik onherstelbaar geskaad is.
SEPTEMBER SE WEBWERF : GROEN IN WERK EN IN SPEL (EN 'N SALIGE WURM!)
"Greenvalues + Intelligence = Eco-Logical"
Jy kan baie leer oor die groen leefwyse en hoe om in Suid-Afrika ekologies sensitief te lewe. Besoek gerus die gids "Eco-
Logical Living Guide" te vinde by http://eco-logicalliving.com. Onderwerpe en artikels sluit in -
* Verbruikerskrag
* Eco Office
* Ekotoerisme
* Energie
* Tuinbou
* Groen geboue
* Natuurlike gesondheid / gesonde lewenswyses
* Herwinning en afval
* Water
Besoek gerus ook die Enviropaedia (te www.enviropaedia.com) "an A-Z Environmental Encyclopaedia and Directory
of all environmentally related organisations".
(NS Wat het van jou Wêreldbeker Vuvuzela geword? Kry dit in die hande en probeer om 'n wurm te paai oftewete
"worm-charming"! Sien hoe op Going Green in Africa se "Quirky Stuff" webwerf te www.goinggreen.co.za/quirky-
stuff.html).
Lente is hier - geniet dit!
Kennisgewing : Kopiereg in hierdie publikasie en die inhoud daarvan vestig in LawDotNews(law.news)
**************
IN HIERDIE UITGAWE - SEPTEMBER2010
